6098 SAYILI TÜRK BORÇLAR KANUNU KAPSAMINDA İŞYERİ KİRA SÖZLEŞMELERİNE İLİŞKİN OLARAK YÜRÜRLÜĞÜ ERTELENEN HÜKÜMLER

2012 yılında yürürlüğe giren 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu (“TBK”)’nun tüm maddeleri aynı anda yürürlüğe girmemiş olup, işyeri kiralarına ilişkin bazı hükümlerinin yürürlük tarihi ertelenmiştir. Bu kapsamda, Türk Borçlar Kanunu’nun Geçici Madde 2 hükmü ile kiracının Türk Ticaret Kanunu kapsamında tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında, Kanun’un 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354’üncü maddelerinin 01.07.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanmayacağı düzenlenmiştir. Aynı maddenin devamında, sayılan hükümlerin uygulanamayacağı hallerde, kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümlerinin ve kira sözleşmelerinde hüküm olmayan hallerde ise mülga 818 Sayılı Borçlar Kanunu hükümlerinin uygulanacağı hüküm altına alınmıştır.

TBK’nın kira hukuku kapsamında ertelenen hükümlerinin 01.07.2020 tarihine kadar yeni bir ertelemenin gerçekleşmemesi halinde, 01.07.2020 tarihinden itibaren yürürlüğe girmesi beklenmektedir. Ertelenen hükümlerin yürürlüğe girmesi ile kiracının tacir olarak sayılan kişilerden veya özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişilerinden olduğu işyeri kira sözleşmeleri açısından önemli değişiklikler meydana gelecek, işyeri kira sözleşmelerinde yer alan ve kiracı aleyhine olan birtakım hükümler uygulanamaz hale gelecektir.

Aşağıda TBK’nın işyeri kira sözleşmeleri bakımından yürürlüğü ertelenen ve 01.07.2020 tarihinde yürürlüğe girecek hükümlerine ilişkin bilgi verilecek ve ilgili hükümlerin etkileri incelenecektir:

– Kira İlişkisinin Devri (TBK m.323)

Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça, kira ilişkisini başkasına devredemez. Kiraya veren, işyeri kiralarında haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz.

Kiraya verenin yazılı rızasıyla kira ilişkisi kendisine devredilen kişi, kira sözleşmesinde kiracının yerine geçer ve devreden kiracı, kiraya verene karşı borçlarından kurtulur.

İşyeri kiralarında devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olur.

TBK madde 323 hükmü işyeri kiraları açısından 01.07.2020 tarihinden itibaren yürürlüğe girecek olsa da yürürlükte olmadığı süre zarfında uygulanan mülga 818 Sayılı Borçlar Kanunu’nun 259’uncu maddesi kapsamında da kira sözleşmesinin kiracı tarafından üçüncü bir tarafa devri için kiraya verenin onayı gerekmekteydi. TBK madde 323 hükmünün yürürlüğe girmesi ile işyeri kiraları açısından esas önem arz eden değişiklikler;

• kiraya verenin sözleşmenin devrine ilişkin onay vermekten haklı neden olmaksızın kaçınamayacağı ve
• kira sözleşmesinin devrinden sonra kira süresi bitimine kadar ve en fazla 2 yıl süre boyunca devreden ile devralan kiracının müteselsil sorumluluğudur.

Nitekim, tacir veya tüzel kişi kiracıların işyeri kiraları açısından 01.07.2012’den itibaren sekiz yıl boyunca kiraya verenin rızası dahilinde işyeri kirasının devri gerçekleşmiş olsa bile, kira sözleşmesini devreden kiracı, sözleşmeyle özel olarak üstlenmedikçe, devralan kiracının TBK madde 323/3 hükmünde düzenlendiği üzere herhangi bir müteselsil sorumluluk ile karşılaşmamaktaydı. Ancak söz konusu fıkranın 01.07.2020 tarihinden itibaren yürürlüğe girmesi sonrasında devreden kiracı kira sözleşmesinin bitimine kadar ve her koşulda 2 yıl süre ile devralan yeni kiracı birlikte sorumlu olacaktır. Bununla birlikte, kiraya veren haklı bir neden ileri sürmeksizin kira ilişkisinin devrine onay vermekten kaçınamayacak ve işbu haklı neden, somut olayın özelliklerine göre belirlenecektir.

– Kiralananın Sözleşmenin Bitiminden Önce Geri Verilmesi (TBK m.325)

Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer.

Kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür.

TBK madde 325 hükmünün yürürlüğünden önce mülga 818 Sayılı Borçlar Kanunu’nda kiralananın sözleşme bitiminden önce geri verilmesine ilişkin doğrudan bir düzenleme olmaması sebebiyle bu hususta oluşan ihtilaflar Yargıtay içtihatları doğrultusunda çözümlenmekteydi. Yargıtay içtihatları, erken tahliye halinde, kiracının ödeyeceği tazminatın kiralananın aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makûl süre ile sınırlı olduğu yönünde kararlar vermekteydi. 01.07.2020 tarihinde yürürlüğe girecek olan işbu düzenleme ile tacir veya tüzel kişi kiracıların işyeri kiraları açısından, kiracı, işyerini sözleşmede belirlenen tarihten önce bir tarihte tahliye ederse, kiralananın benzer koşullar ile yeniden kiraya verilebileceği makul süreyle sınırlı olarak kira ilişkisinden doğan borçlarını ödemek durumunda kalacaktır.

Maddenin ikinci fıkrasında, kiraya verenin yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararların kira bedelinden indirmekle yükümlü olacağına ilişkin düzenleme ise mülga 818 Sayılı Borçlar Kanunu’nun 252’nci maddesinin ikinci fıkrasında yer alan düzenleme ile benzer içerikte olması sebebiyle, hükmün yürürlüğe girmesinden önce de uygulama alanı bulmaktaydı.

– Önemli Sebepler (TBK m.331)

Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir.

Hâkim, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar.

TBK madde 331 hükmü ile düzenlenen önemli sebeple fesih, her ne kadar TBK madde 331’in işyeri kiraları bakımından yürürlüğünü 01.07.2020 tarihine ertelenmiş olsa da erteleme süresi içerisinde mülga 818 Sayılı Borçlar Kanunu’nun 264’üncü maddesi uyarınca önemli sebeple fesih gerçekleştirilebilmekteydi. Ancak hükmün yürürlüğe girmesi ile mülga TBK uyarınca yalnızca belirli süreli sözleşmeler için öngörülen önemli sebeple fesih halleri, 01.07.2020 tarihinden itibaren belirsiz süreli işyeri kiralarında da uygulanabilecektir. Yine sözleşmenin feshi nedeniyle hak kazanılabilecek tazminat hesabı da mülga kanun rejiminden farklı olarak hâkimin durumun şartlarını dikkate alarak takdir edeceği şekilde düzenlenmiştir.

– Bağlantılı Sözleşme (TBK m.340)

Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin kurulması ya da sürdürülmesi, kiracının yararı olmaksızın, kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişkisi olmayan bir borç altına girmesine bağlanmışsa, kirayla bağlantılı sözleşme geçersizdir.

TBK madde 340 ile düzenlenen bağlantılı sözleşme yasağı, mülga 818 Sayılı Borçlar Kanunu’nda düzenlenmediğinden, işbu hüküm tacir veya tüzel kişi kiracıların işyeri kiraları açısından 01.07.2020 itibariyle uygulama alanı bulacak bir hükümdür. Hükmün yürürlük tarihi itibariyle, kiracının yararının söz konusu olmadığı ve kiralanan işyerinin kullanımı ile doğrudan bir bağlantısı olmayan bir sözleşme yapma yükümlülüğünü kiracıya yükleyen kira sözleşmesinin ilgili hükümleri geçersiz sayılacaktır. Ancak kiracının bağlantılı sözleşme konusu mal veya hizmeti uzun süre kullandıktan sonra bağlantılı sözleşmenin geçersizliğini öne sürülmesi ise hakkın kötüye kullanılmasını teşkil eder.

 Bağlantılı Sözleşmeye örnek olarak, yeni kiracının önceki kiracının bıraktığı eşyaları alma borcu yüklenmesi örnek olarak verilebilir. Ancak buna ilişkin teklif kiracıdan gelmesi halinde, bu hüküm uygulanmaz.

– Kiracının Güvence Vermesi (TBK m.342)

Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz.

Güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır, kıymetli evrakı ise bir bankaya depo eder. Banka, güvenceleri ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir.

Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür.

TBK madde 342 ile, sözleşmeyle kiracıya güvence (depozito) verme borcu getirilmişse bu güvence bedelinin üç aylık kira bedelini aşamayacağı düzenlenmiş olup, hükümde öngörülen güvence bedeli miktarına yönelik kısıtlama, mülga TBK hükümlerinde mevcut olmaması sebebiyle, 01.07.2020 tarihi itibariyle işyeri kira sözleşmeleri kapsamında alınacak güvenceler de bu hüküm kapsamında olacaktır. 

Bir diğer yandan, hüküm kapsamında kiracı tarafından güvence bedelinin para veya kıymetli evrak olarak ödeneceği hallerde, bu ödemenin vadeli tasarruf hesabına yapılması zorunluluğu getirilmiş olup, bankalar da vadeli tasarruf hesabında bulunan bu tutarları her iki tarafın rızası olmaksızın veya bir uyuşmazlık söz konusu ise, uyuşmazlığa ilişkin kesin bir yargı kararı olmaksızın geri verememektedir. Bu tür sınırlamaların, mülga TBK hükümlerinde düzenlenmemesi sebebiyle kiracının güvence vermesine ilişkin bu düzenleme, tacir veya tüzel kişi kiracıların işyeri kiraları açısından, 01.07.2020 tarihi itibariyle uygulama bulacaktır.  Ancak, bu madde konut kiraları için 8 yıldır yürürlükte olmakla beraber, fiilen uygulanmamaktadır.

– Kira Bedeli (TBK m.343)

Kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz.

Kiracı aleyhine kira bedeline ilişkin değişiklik yapılamayacağına ilişkin düzenleme, TBK madde 343’ün yürürlükte olmadığı süreçte mülga 6570 Sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun ile düzenlendiğinden Yargıtay içtihatları doğrultusunda kabul edilmekte ve halihazırda uygulanmaktadır. Dolayısıyla işyeri kiralarına ilişkin işbu hükmün yürürlüğe girmesinin uygulamada önemli bir farklılık yaratmayacağı kanaatindeyiz.

– Kira Bedelinin Belirlenmesi (TBK m.344)

Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.

Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.

18.01.2019 tarihinde Resmî Gazete’de yayımlanan 6171 Sayılı Vergi Kanunları İle Bazı Kanun Ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un 59’uncu maddesi ile 6217 Sayılı Yargı Hizmetlerinin Hızlandırılması Amacıyla Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanunun geçici 2’nci maddesine aşağıdaki fıkra eklenmiştir:

Bu fıkrayı ihdas eden Kanunla değiştirilen 6098 sayılı Kanunun 344’üncü maddesindeki tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranının esas alınacağına ilişkin hüküm, birinci fıkra kapsamında olan kira sözleşmeleri ile akdedilmiş diğer kira sözleşmelerinin yenilenmesinde uygulanır.

Yargıtay[1]’ın eklenen bu yeni hükme ilişkin kararlarında “…Ayrıca, 18.01.2019 tarihli Resmi Gazetede yayınlanan 7161 Sayılı Kanunun 59. maddesi ile 6217 Sayılı Kanunun geçici 2. maddesine; “Bu fıkrayı ihdas eden Kanunla değiştirilen 6098 sayılı Kanunun 344 üncü maddesindeki tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranının esas alınacağına ilişkin hüküm, birinci fıkra kapsamında olan kira sözleşmeleri ile akdedilmiş diğer kira sözleşmelerinin yenilenmesinde uygulanır.” hükmü eklenerek, tüm çatılı gayrimenkul kiralarında 01.01.2019 tarihinden itibaren yapılacak kira artışlarının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı esas alınarak belirleneceği hüküm altına alınmıştır…” denilerek tüm çatılı iş yeri kiraları için TÜFE artışının uygulanacağı kabul edilmektedir. Dolayısıyla, halihazırda 01.01.2019 tarihinden itibaren yapılmış kira artışlarında tüm çatılı gayrimenkul kiralarındaki kira artışlarında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı esas alınarak belirleneceğine ilişkin sözleşme maddelerinin geçerli kabul edilmesi gerektiği kanaatindeyiz.

– Kiracı Aleyhine Düzenleme Yasağı (TBK m.346)

Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir.

Uygulamada mevcut işyeri kira sözleşmelerinde sıklıkla rastlanan, kiracının belirli bir süre kira bedelini ödemede temerrüde düşmesi halinde, kalan kira bedellerinin tümünün muaccel hale geleceğine ilişkin hükümler açısından TBK madde 346 hükmünün yürürlüğe girmesi uygulamada uyuşmazlıklara neden olabilecek niteliktedir. Nitekim anılan hükmün amacı, kira sözleşmesinde kiracı aleyhine getirilen yükümlülüklere aykırı hareket etmeye bağlı cezai şarta veya muacceliyete ilişkin sözleşme hükümlerinin geçersiz hale gelmesidir. 01.07.2020 tarihinden itibaren hükmün yürürlüğe girmesi ile tacir veya tüzel kişiler tarafından akdedilen işyeri kira sözleşmelerinde yer alan bu içerikteki kiraya veren lehine muacceliyete veya cezai şarta ilişkin hükümler geçerli olmayacaktır. Ödememe haline ilişkin olmayan konularda cezai şartın geçerli olduğuna ilişkin görüşler mevcuttur.

Kiracı aleyhine düzenleme yasağının hangi cezai şart hükümleri yönünden uygulanacağı hükmün yürürlük tarihinden sonra Yargıtay’ın konuya ilişkin kararları ile netlik kazanacaktır.

– Dava Sebeplerinin Sınırlılığı (TBK m.354)

Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemez.

01.07.2020 tarihinde yürürlüğe girecek hükümlerden sonuncusu olan TBK madde 354 hükmü kiralananın tahliyesi sebeplerinin sınırlı sayı ilkesine tabi olmasını düzenleyen bir hükümdür. Mülga 6570 Sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’un 8. maddesinde de tahliye sebepleri sınırlı tutulmuş, aksine sözleşmeler geçersiz kabul edilmişti. Dolayısıyla uygulamada 6570 Sayılı Kanun’u ile düzenlenen hükümlerin halen uygulanmakta olması sebebiyle, TBK madde 354 hükmünün yürürlüğe girmesinin işyeri kira sözleşmeleri açısından önemli bir değişiklik yaratmayacağı kanaatindeyiz.

SONUÇ VE DEĞERLENDİRME

Türk Borçlar Kanunu’nun Geçici Madde 2 hükmü ile kiracının Türk Ticaret Kanunu kapsamında tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında, Kanun’un 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354’üncü maddelerinin 01.07.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanmayacağı düzenlenmiştir. Dolayısıyla işbu hükümler 01.07.2020 tarihinden itibaren yürürlüğe girecek ve uygulama alanı bulacaktır.

Kiracısı tacir ve tüzel kişi olan işyeri kiralarına ilişkin 01.07.2020 tarihinde yürürlüğe girecek olan hükümler yukarıda izah ettiğimiz nedenlerle, yürürlük tarihi itibariyle, özellikle mevcut işyeri kira sözleşmeleri bakımından uyuşmazlıklara neden olabilecektir. Şüphesiz uyuşmazlık yaşanan hususlara ilişkin sözleşme özgürlüğü kapsamında taraf iradelerine de öncelik verilecektir ve sözleşme hükümleri kapsamında değerlendirme yapılması gerekecektir. Ancak bilindiği üzere, sözleşme özgürlüğünün emredici hükümler ile yine kanun tarafından sınırlandırılmış olması sebebiyle, yaşanan bir uyuşmazlıkta, sayılan hükümlerin yürürlüğe girmesi ve Kanun’un ilgili hükümlerinin emredici nitelikte olması sebebiyle ertelenen işbu hükümler derhal uygulama bulacaktır. İleriki zamanlarda, hangi konularda ağırlıklı olarak uyuşmazlık çıktığı ve taraflar arasındaki uyuşmazlıklarda ne şekilde hareket edilmesi gerektiğine ilişkin hususlar Yargıtay kararları ile açıklık kazanacaktır.

---

[1] İlgili Yargıtay kararı için bknz: Yargıtay 3. HD., E. 2017/8272 K. 2019/5399 T. 13.6.2019

Saygılarımızla,

Sistem Hukuk Bürosu