GAYRİMENKUL YATIRIM FONU BAŞVURU SÜREÇLERİ SADELEŞİYOR!

Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği’nde Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliğ (“Değişiklik Tebliği”), 17.07.2024 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir.

Değişiklik Tebliği ile; konut ağırlıklı projelere fon sağlamayı amaçlayan proje gayrimenkul yatırım fonlarının kurulabilmesine imkan sağlanırken, gayrimenkul yatırım fonu (“GYF”) başvuru süreçlerinin sadeleştirilmesi ve daha etkin şekilde yürütülebilmesi amaçlarıyla III-52.3 sayılı Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği’nin (“GYF Tebliği”) muhtelif maddelerinde değişiklikler yapılmıştır.

• Değişiklik Tebliği ile Getirilen Tanımlar

Değişiklik Tebliği ile birlikte getirilen; en uygun haberleşme vasıtası, fon ihraç sözleşmesi ve müteahhit tanımları aşağıdaki şekilde belirlenmiştir:

En uygun haberleşme vasıtası	KAP, elektronik posta, kısa mesaj, telefon, faks ve benzeri iletişim araçları
Fon ihraç sözleşmesi	Fon ile katılma payı sahipleri arasında bireysel veya toplu olarak akdedilen ve asgari olarak Ek/4’te sayılan hususların düzenlendiği standart sözleşme
Müteahhit	Kurucu ile yaptığı bir sözleşme çerçevesinde, Fon portföyünde yer alan gayrimenkullerin ve gayrimenkul projelerinin inşaat işlerini gerçekleştirmeyi taahhüt eden gerçek ya da tüzel kişi

• Proje Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar

Bilindiği üzere; Değişiklik Tebliği öncesinde bazı istisnalar -TOKİ, İller Bankası A.Ş., belediyeler ile bunların bağlı ortaklıkları, iştirakleri ve/veya yönetim kuruluna aday gösterme imtiyazının bulunduğu şirketler tarafından gerçekleştirilen inşaat ruhsatı alınmış projeler- haricinde GYF’lerin herhangi bir gayrimenkul projesine yatırım yapabilme imkanı bulunmamaktaydı.

Ancak Değişiklik Tebliği ile birlikte; münhasıran, bağımsız bölüm toplam brüt alanının yarısından fazlasının konut kullanımına ayrılmış olduğu bağımsız gayrimenkul değerleme kuruluşlarınca hazırlanacak bir rapor ile tespit edilen gayrimenkul projelerine yatırım yapmak üzere proje gayrimenkul yatırım fonu kurulması imkanı getirilmiştir.

Bu kapsamda GYF Tebliği m. 18/A hükmü ile, “Proje Gayrimenkul Yatırım Fonları” için aşağıdaki esaslar belirlenmiştir:

• Unvanlarında “Proje Gayrimenkul Yatırım Fonu” ifadesine yer verilmesi zorunlu tutulmuştur.

• Proje gayrimenkul yatırım fonlarında, mevcut GYF’ler için öngörülen fon toplam değerinin en az %80’inin gayrimenkul yatırımlarından oluşmasına ilişkin portföy sınırlamasının uygulanmayacağı ifade edilmiştir.

• Proje Gayrimenkul Yatırım Fonu portföyünün yalnızca

• Üzerinde proje geliştirilecek olan arsalar,

• Gayrimenkul projeleri ile

• Yalnızca unvanında kısa vadeli veya para piyasası ibaresi bulunan yatırım fonları katılma payları, ters repo, T.C. Hazine ve Maliye Bakanlığı Varlık Kiralama Anonim Şirketi tarafından ihraç edilen kira sertifikaları, kamu borçlanma araçları, vadeli mevduat ve katılma hesaplarından oluşabileceği ifade edilmiştir.

Ek olarak yatırım tarihi itibarıyla tamamlanmamış gayrimenkullerin, tamamlanmalarını takip eden dönemlerde de fon portföyünde yer almaya devam etmesine izin verilmiştir. 

• Proje gayrimenkul yatırım fonlarının; kendi mülkiyetlerindeki arsa ve arazilerin yanı sıra, hasılat paylaşımı veya kat karşılığı arsa satışı sözleşmeleri akdettiği başka kişilere ait arsalar üzerinde gerçekleştirilen gayrimenkul projelerini portföylerine dahil edilebileceği ve üst hakkı tesis ettirmek veya devam eden projelerden konut niteliğindeki bağımsız bölümler satın almak suretiyle gayrimenkul projelerine yatırım yapabileceği belirtilmiştir.

• Fon mülkiyetindeki araziler üzerinde, en geç 3 yıl içerisinde, gayrimenkul projesinin inşaatına başlanabilmesi için tüm mevzuatsal yükümlülüklerin yerine getirilmesi zorunlu kılınmıştır.

• Fon tarafından imzalanacak hasılat paylaşımı sözleşmelerinden doğan hakların; ipotek, garanti, kefalet veya Sermaye Piyasaları Kurulu (“Kurul”) tarafından uygun görülecek diğer türde bir teminatla güvence altına alınması zorunlu tutulmuştur. İşbu teminatların, fonun haklarını yeterince koruyup korumadığının değerlendirilmesi ise, kurucunun sorumluluğunda olduğu belirtilmiştir. Ancak hasılat sözleşmenin diğer tarafının; Türkiye Cumhuriyeti Ziraat Bankası, Türkiye Halk Bankası A.Ş., Türkiye Emlak Bankası A.Ş., Türkiye Vakıflar Bankası T.A.O., Tasarruf Mevduatı Sigorta Fonu, TOKİ, İller Bankası A.Ş., belediyeler, bu kurumların bağlı ortaklıkları, iştirakleri ve/veya yönetim kurulu üyeliği aday gösterme hakkına sahip şirketler olduğu durumda söz konusu teminat şartlarının aranmayacağı ifade edilmiştir.

Portföye alınacak gayrimenkul projelerinin;

• İlgili mevzuat uyarınca gerekli tüm izinlerinin alınmış olması,
• Projenin hazır ve onaylı olması,
• İnşaata başlanabilmesi için kanunen gerekli tüm belgelerin tam ve doğru olarak mevcut olması ve
• Projenin bina tamamlama sigortası, banka teminat mektubu, hak ediş sistemi veya Kurul tarafından uygun görülen diğer yöntemlerden en az biri ile teminatlandırılmış olması zorunlu kılınmıştır.
• Gayrimenkul projelerinin her türlü inşaat işleri ile ihzarat, imalat, sondaj, tesisat, değiştirme, iyileştirme, yenileştirme, geliştirme, montaj ve benzeri yapım işlerinin tarafların inşaat işlerinden doğan karşılıklı hak ve yükümlülüklerini içeren bir sözleşme dahilinde ve Tebliğ’deki şartları taşıyan müteahhitlerce yapılması gerektiği hüküm altına alınmıştır. Bu kapsamda; gayrimenkul projelerine ilişkin inşaat işlerini yapacak müteahhidin Yapı Müteahhitlerinin Sınıflandırılması ve Kayıtlarının Tutulması Hakkında Yönetmelik’te tanımlanan A veya B grubu müteahhitlik yetki belgesine sahip olması gerektiği düzenlenmiş olup, gayrimenkul projesinin büyüklüğü ve benzeri hususların değerlendirilerek müteahhitin kurucu tarafından belirleneceği belirtilmiştir.

• Fon Malvarlığına İlişkin Güncellemeler

GYF Tebliği’nin m. 5/2 altında yapılan düzenlemelerle, fon malvarlığının teminat gösterilmesi ve rehin edilmesine ilişkin istisnai durumlar yeniden tanımlanmıştır. Bu kapsamda; fon malvarlığının fon hesabında bulunması şartıyla, finansman sağlama (yeni eklenmiştir), kredi alma, koruma amaçlı türev araç işlemleri veya fon adına gerçekleştirilen benzer nitelikteki işlemler sırasında malvarlığının teminat olarak kullanılması ve rehin edilmesi mümkün kılınmıştır. Ayrıca, değişiklik öncesinde aranan rehin ve teminata ilişkin içtüzük ve ihraç belgesinde hüküm bulunması koşulu da Değişiklik Tebliği ile birlikte kaldırılmıştır.

Yine Değişiklik Tebliği ile; fonların belirli bir gayrimenkule yatırım yapmak ya da belirli bir sektörde faaliyet göstermek amacıyla kurulmasına ilişkin şartların bilgilendirme dokümanlarında belirtilmesi zorunluluğu da kaldırılmıştır.

• Yatırım Komitesi Sorumluluğu

Değişiklik Tebliği kapsamında; GYF Tebliği m. 7 hükmüne yapılan ekleme ile, fonun yatırım komitesi üyelerinin, aldıkları kararlarla sınırlı olmak üzere, fonun gayrimenkul yatırım portföyünün yönetiminden sorumlu oldukları açıkça hüküm altına alınmıştır.

• Kurucunun Organizasyon Yapısı

Değişiklik Tebliği kapsamında yapılan son değişikliklerle, fon kurucularının yönetim yapısına ve yatırım komitesinin oluşumuna dair kurallar güncellenmiştir.

Zira eski düzenlemede; gayrimenkul portföy yönetim şirketi dışındaki kurucuların yönetim kurulu üyelerinden en az birinin gayrimenkul alım satım işleri dışında gayrimenkul yatırımları konusunda en az beş yıllık tecrübeye sahip olması ve en az üç kişilik bir yatırım komitesi oluşturulması zorunlu tutulmuştu. Yine eski düzenlemeye göre; işbu yatırım komitesinin;

• Gayrimenkul değerleme lisansına sahip değerleme uzmanı,

• Genel müdür ve

• Tecrübe şartını sağlayan bir yönetim kurulu üyesinden oluşacağı belirtilmişti.

Ancak Değişiklik Tebliği ile birlikte; yönetim kurulu üyelerinden en az birinin gayrimenkul yatırımları konusunda beş yıllık tecrübeye sahip olması gerekliliği korunmuş ve hatta portföy yönetim şirketleri için de 5 yıllık tecrübe sahibi yönetim kurulu üyesi bulundurulması zorunluluğu getirilmiştir. Ek olarak getirilen yeni düzenlemeler kapsamında yatırım komitesinin;

• Kurucu tarafından tam zamanlı ya da yarı zamanlı istihdam edilen ve Kurul düzenlemelerine uygun niteliklere sahip bir gayrimenkul değerleme uzmanı,

• Gayrimenkul değerleme uzmanına ilişkin şartın, gayrimenkul değerlemesi konusunda en az üç yıllık tecrübeye sahip bir yönetim kurulu üyesi ile de sağlanabileceği de hüküm altına alınmıştır.

• Genel müdür ile

• Tecrübe şartını sağlayan bir yönetim kurulu üyesinden oluşacağı belirtilmiştir.

Değişiklik Tebliği kapsamında ayrıca; fon bilgilendirme dokümanlarında nisapları ağırlaştırıcı aksine bir düzenleme bulunmadığı takdirde, yatırım komitesinin üyelerin çoğunluğuyla toplanacağı ve toplantıda kullanılan oyların çoğunluğuyla karar alacağı hüküm altına alınmıştır. Düzenlemenin devamında ise; her halükarda asgari olarak belirlenen yatırım komitesi üyelerinin çoğunluğunun toplantıda hazır bulunmaları gerektiği belirtilmiştir.

Yatırımcılardan ise yatırım komitesinde yer alacak üye sayısı ile ilgili hem eski hem de yeni düzenlemede hüküm bulunmamaktadır. Buna göre yatırımcılar tarafından yatırım komitesine istenildiği kadar üye ataması yapılabilmekte ve yatırım komitesinin karar alma mekanizmasını düzenleyebilmektedir.

• Gayrimenkul Yatırım Fonlarının Şemsiye Fon Olarak Kurulması

Değişiklik Tebliği öncesinde gayrimenkul yatırım fonlarının şemsiye fon olarak kurulması mümkün değil iken, yapılan düzenleme ile gayrimenkul yatırım fonları da menkul kıymet yatırım fonları gibi şemsiye fona bağlı olarak ihraç edilebilir hale getirilmiştir.

Bu kapsamda; kurulacak her bir GYF için ayrı bir içtüzük oluşturmaksızın, yeni kurulacak GYF’nin payları tek bir içtüzük altında ihraç belgesi ile ihraç edilebilecektir.

Ayrıca şemsiye fon içtüzüğü çerçevesinde, aşağıda belirtilen prensiplere uygun olarak, her katılma payı ihracı için ayrı bir ihraç belgesi düzenlenmesi gerekmektedir:

• Her bir fonun varlık ve yükümlülükleri birbirinden bağımsız olarak yönetilmelidir.

• Şemsiye fonun kuruluş giderleri ile fonların katılma payı ihraç giderleri hariç, şemsiye fona ait diğer tüm giderler, fonların toplam değerleri dikkate alınarak oransal olarak bu fonların portföylerinden karşılanacaktır.

• Şemsiye fonun tasfiye edilmesi veya devredilmesi durumunda, bağlı fonların da tasfiye edilmesi veya devredilmesi zorunludur.

• GYF Tebliği’nde yer alan hükümler aksi belirtilmedikçe her bir fon için ayrı ayrı uygulanmalıdır.

Ek olarak, şemsiye fona bağlı ilk fon ihraç başvurusunun şemsiye fon içtüzüğünün tescilinden itibaren 6 ay içerisinde yapılması zorunlu tutulmuştur. İşbu süre içinde Kurul’a başvuru yapılmaması durumunda ise, şemsiye fon içtüzüğünün ticaret sicilinden terkin ettirilmesine izin verilmesi talebiyle Kurul’a başvurulabilecektir. Ancak belirtilen altı aylık sürenin, Kurul tarafından bir defaya mahsus olmak üzere altı ay daha uzatılmasına imkân tanınmıştır.

Katılma payları şemsiye fona bağlı olarak ihraç edilen fonlar için şemsiye fona bağlı fonun tasfiye edilmesi yeterli sayılmakta olup, ayrıca fon içtüzüğünün ticaret sicilinden terkin ettirilmesi şartı uygulanmayacaktır.

• Fon İhraç Sözleşmesi

Değişiklik Tebliği ile; fon bilgilendirme dokümanları içerisinde sayılan yatırımcı bilgi formuna ilişkin hükümler iptal edilmiş olup, fon bilgilendirme dokümanları fon içtüzüğü ve ihraç belgesi olarak belirlenmiştir.

Ayrıca Değişiklik Tebliği ile birlikte; ihraç belgesinde sadeleştirmeye gidilmesi amacıyla, fon ile yatırımcılar arasında bireysel veya toplu olarak akdedilecek fon ihraç sözleşmesi düzenleme altına alınmıştır. Bu kapsamda; ihraç belgesinde yer alması gereken ve EK/2’de belirtilen bazı unsurlar, yapılan yasal düzenlemeler neticesinde, EK/4’te belirtilen fon ihraç sözleşmesinin asgari içerik unsurları arasına dahil edilmiştir.

Buna göre Değişiklik Tebliği EK/2 kapsamında fon ihraç belgesinde yer alması gereken asgari unsurları aşağıdaki gibi sıralanmıştır:

• Fonun unvanı, süresi, satış başlangıç tarihi, dağıtım kanalları.
• Kurucunun, yöneticinin ve portföy saklayıcısının unvanı.
• Dışarıdan alınan hizmetlere ilişkin bilgi.
• Fon birim pay Fiyat açıklama dönemine ilişkin esaslar.
• Fon içtüzüğünün ve finansal raporların nereden temin edilebileceğine ilişkin bilgi.
• Fonun denetimini yapacak kuruluşun unvanı.
• Kurulca belirlenecek diğer unsurlar.

Değişiklik Tebliği EK/4 kapsamında fon ihraç sözleşmesinin asgari unsurları aşağıdaki gibi sıralanmıştır:

• Fonun yatırım stratejisine ilişkin esaslar.
• Fonun yatırım sınırlamaları ve risklerine ilişkin esaslar.
• Portföyün yönetimine ve saklanmasına ilişkin esaslar.
• Fon malvarlığından yapılabilecek harcamalara ilişkin esaslar.
• Fon gelir gider farkının katılma payı sahiplerine aktarılmasına ilişkin esaslar.
• Fon katılma paylarının değerlerinin yatırımcılara bildirimine ilişkin usul ve esaslar.
• Katılma paylarının alım satımına ilişkin usul ve esaslar.
• Varsa pay gruplarının hak ve yükümlülüklerine ilişkin esaslar,
• Portföyün değerlemesine ilişkin esaslar.
• Giriş ve çıkış komisyonuna ilişkin esaslar.
• Performans ücretinin fondan veya katılma payı sahiplerinden tahsiline ve kar dağıtımına ilişkin esaslar.
• Fona katılma ve fondan ayrılma şartları.
• Fon katılma paylarının fona iadesinin nakdi ve/veya gayrimenkuller ve gayri menkule dayalı hakların yatırımcılara devri yoluyla yapılıp yapılmayacağına ilişkin esaslar.
• Fon toplam gider oranı ve yönetim ücreti.
• Birim pay değerinden farklı bir fiyat üzerinden katılma payı alım satımı yapılmasının mümkün olması halinde söz konusu Fiyatın hesaplanmasına ve uygulanmasına ilişkin esaslar.
• Yatırımcının bilgilendirilmesine ilişkin esaslar.
• Sözleşmede değişiklik yapılmasına ve yapılan değişikliklerin yatırımcılara duyurulmasına ilişkin esaslar.
• Fonun tasfiyesine ilişkin bilgi.
• Kurulca belirlenecek diğer unsurlar.

GYF Tebliği m. 13/13 hükmü ile; fon katılma paylarının nitelikli yatırımcıya satışı öncesinde yatırımcılarla -katılma paylarını borsadan alan yatırımcılar hariç olmak üzere- aşağıda belirtilen asgari unsurları içeren fon ihraç sözleşmesi imzalanması zorunlu tutulmuştur. Buna göre fon ihraç sözleşmesinde;

• Yatırımcı haklarını ciddi şekilde zedeleyici ve Kurucu lehine tek taraflı olağanüstü haklar sağlayan hükümlere yer verilmemesi,

• İspat külfetini yatırımcıya yükleyen kayıtlara yer verilmemesi,

• Açık ve anlaşılabilir bir dil kullanılması, yatırımcının okumasını zorlaştıracak veya engelleyecek karakter ve yazı büyüklüğü kullanılmaması,

• Bu Tebliğ, fon içtüzüğü ve ihraç belgesine aykırı hükümlere yer verilmemesi, zorunludur.

Yine Değişiklik Tebliği kapsamında; fon ihraç sözleşmesinin güncel bir örneğinin KAP sayfasında yayımlanacağı belirtilmiş olup, bir örneğinin ise portföy saklama tebliği kapsamındaki sorumluluklarının yerine getirilebilmesini teminen portföy saklayıcısına iletileceği belirtilmiştir.

Öte yandan fon yatırımcılarıyla ihtiyari olarak yatırımcı sözleşmesi imzalanması halinde, bu sözleşmede fon içtüzüğü, ihraç belgesi ve fon ihraç sözleşmesine aykırı hükümlere yer verilemeyeceği de hüküm altına alınmıştır.

• Bilgilendirme Dokümanlarında Yapılacak Değişiklikler

Değişiklik Tebliği ile birlikte; katılma paylarının sadece fon süresinin sonunda iade edilebildiği fonlarda bu kapsamda yapılacak değişikliklerde, değişikliğin yürürlüğe giriş tarihinden önce katılma payı sahiplerine yatırım komitesi veya Kurucu yönetim kurulu kararı ile fondan çıkış hakkı tanınması zorunlu tutulmuştur. Katılma paylarını fona iade etmek isteyen yatırımcı bulunması halinde ise, söz konusu değişikliklerin yürürlüğe giriş tarihinin katılma paylarının fona iade edilebileceği ilk tarihe kadar erteleneceği ifade edilmiştir.

• Katılma Paylarına İlişkin Düzenlemeler

Değişiklik Tebliği öncesinde; katılma payı satış başlangıç tarihi onaylı ihraç belgesinin Kurucu tarafından teslim alınmasını takip eden altı aylık süre ile sınırlı iken, bu süre yeni düzenlemeyle birlikte, Girişim Sermayesi Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği’ne paralel olarak, bir yıla uzatılmıştır.

Ayrıca Değişiklik Tebliği ile; GYF Tebliği’nin 13/10 maddesi güncellenerek, aynı fon içerisinde farklı pay gruplarının oluşturulmasına yönelik esasların bilgilendirme dokümanlarından ziyade, fon ihraç sözleşmesinde düzenlenmesi ön görülmüştür.

• Performans Ücretine İlişkin Düzenlemeler

Ayrıca Değişiklik Tebliği ile; GYF Tebliği m. 26 hükmü de güncellenerek, performans ücretinin fondan veya katılma payı sahiplerinden tahsiline ilişkin esaslara, ihraç belgesinden ziyade, artık fon ihraç sözleşmesinde yer verileceği hüküm altına alınmıştır. Ek olarak, performans ücretinin tahakkuku ve tahsiline ilişkin usul ve esasların belirlenmesinde eski düzenlemeye göre aranan yönetim kurulu kararı, yeni düzenleme ile ortadan kaldırılmıştır.

• Yürürlük Tarihi ve Geçiş Hükümleri

Değişiklik Tebliği yayımlanma tarihi olan 17.07.2024 tarihi itibariyle yürürlüğe girmiş olup, önceden kuruluşuna izin verilen GYF’ler için ise geçiş hükümleri getirilmiştir. Bu kapsamda;

• Değişiklik Tebliği ile mevcut GYF’lere yatırımcılarıyla fon ihraç sözleşmesi imzalamaları ve ihraç belgelerinin yeni standarda uyumlaştırmalarını sağlamaları için 31 Aralık 2024’e kadar süre verilmiştir. Ancak Kurulca uygun görülecek makul gerekçelerin varlığı halinde bu süre, altı aya kadar uzatılabilecektir.

• Mevcut GYF’lerden 17 Temmuz 2024 tarihi itibarıyla katılma payı ihraç etmiş ve portföyü gayrimenkul projelerine ilişkin getirilen esas ve usullere uygun olanların, gayrimenkul projelerine yatırım yapabilmek için tüm yatırımcılarla fon ihraç sözleşmesi imzalamak kaydıyla ve fonun unvanında “proje” ifadesine yer vermek amacıyla bilgilendirme dokümanı değişikliği yapılması talebiyle 17 Ağustos 2024 tarihine kadar Kurul’a başvurulması gerekmektedir.

Değişiklik Tebliği’nin tam metnine buradan ulaşabilirsiniz.

Her türlü soru ve görüşleriniz için bizlere info@sgold.ey08.co.uk adresinden ulaşabilirsiniz.

Şirketinizin Kuruluşundan Globalleşmesine Kadar Her Adımda Sizinle Birlikte Yürüyoruz…