Gayrimenkulde Rant Vergisi Dönemi Başladı

İmar planı değişikliği sayesinde değeri artan gayrimenkullerden artık rant vergisi alınacak. Vergi, taşınmazın artan değerinin tamamı olarak alınacak olup, değer artışından sahipleri pay alamayacak.

Türkiye’de yıllardır konuşulan ancak bir türlü hayata geçirilemeyen rant vergisi nihayet uygulanmaya başlandı. İmar planı değişikliğine dair değer artış payı hakkında yönetmelik Resmi Gazetede yayımlanarak 15 Eylül tarihinde yürürlüğe girdi ama uygulama Kanunun yürürlüğe girdiği 20/2/2020 tarihinden itibaren geçerli olacak.

Söz konusu yönetmelikle; Çevre ve Şehircilik Bakanlığı imar planı değişikliği sonucu taşınmazda meydana gelecek değer artışının değer artış payı olarak kamuya kazandırılmasında, bu payın kapsamı, tespiti, kesinleşmesi, ödenmesi ve dağıtımına ilişkin esasları belirledi.

Buna göre bir şahıs veya şirket sahip olduğu arsanın imar planının değiştirilmesini isterse, yani planda kat izni 5 iken 15’e çıkarılmasını ya da konutken hastane, otel, üniversite, iş yeri gibi fonksiyon değişikliği yapmak isterse devlete değer artış payı ödemesi gerekecek.

İmar planı değişikliği sonucu taşınmazda meydana gelecek değer artış payı, en geç taşınmazın ilk satışından veya inşaat ruhsatının alımı aşamasından önce Çevre ve Şehircilik Bakanlığı hesabına ödenecek. Değer artış payının ödenmemesi halinde, imar planı değişikliği yapılan taşınmaz için hiçbir koşulda satış izni verilmeyecek ve yapı ruhsatı düzenlenemeyecek.

1000 Metrekareden Küçük İmar Adalarında Plan Değişikliği Yapılamayacak,

Yönetmelik kapsamında 1000 metrekareden küçük imar adalarında plan değişikliği yapılamayacak.

Plan değişikliğinin kabul edilebilmesi için ana planın sürekliliğini, bütünlüğünü, bölgedeki sosyal ve teknik altyapı dengesini bozmaması gerekecek ve yeni planın yerleşmenin özelliğine uygun olması şartı aranacak. Çok ortaklı arsalarda ise plan değişikliğini arsa sahiplerinin tamamının talep etmiş olması gerekecek.

İmar adalarında plan değişikliği yapılmak istendiğinde, ada bazında nüfusu, yapı yoğunluğunu, kat adedini, bina yüksekliğini artıran veya fonksiyon değişikliği getiren plan değişikliklerinde ihtiyaç duyulan kültürel tesis, sosyal ve teknik altyapının ada merkezine en fazla 500 metre mesafede karşılanması şartı aranacak.

Bu şekilde ada bazında plan değişiklikleri ile siluet bozulmalarının önüne geçilmesi ve ihtiyaç duyulan sosyal ve kültürel donatı alanları eksikliklerinin giderilmesi planlanmaktadır.

Onaylanan imar planı değişikliği, ilgili idare tarafından tapu müdürlüklerine bildirilecek. Tapuya, taşınmazın değer artışına tabi olduğu, satışta değer artış payının ödenip ödenmediğinin sorgulanması gerektiğine ilişkin şerh konulacak. Bu şerh, taşınmazın ilk satışında veya yapı ruhsat aşamasında değer artış payı yatırıldıktan sonra kaldırılacak.

Değer Artışının Tamamı Kamuya Döndürülecek,

İmar planı değişikliği talep edilen taşınmazın mevcut durum değeri ile imar planı değişikliği sonrası durum değerlerinin analizi, idare tarafından en az iki yetkili gayrimenkul değerleme kuruluşuna yaptırılacaktır.

İmar planı değişikliği ile taşınmazda meydana gelecek değer artış payının kıymet takdir komisyonunca tespitinde kullanılmak üzere, yetkili kuruluşlar tarafından değerleme raporları hazırlanacaktır.

Belirlenen değer artış payının tamamı kamuya döndürülerek, kentsel dönüşüm ve altyapı harcamalarında kullanılacaktır.

Ayrıca değer artış payı, belirlendiği yılı izleyen yıldan itibaren her takvim yılı için yeniden değerleme oranında arttırılarak uygulanacak. Süresinde ödenmeyen veya eksik ödenen değer artış payı için ise Amme Alacaklarının Tahsili Usulü hakkında kanunda öngörülen gecikme zammı alınacaktır.

Değer Artış Payının Dağılımı Nasıl Olacak?

– Büyükşehir belediyesinin olduğu illerde yüzde 25’i büyükşehir belediyesine, yüzde 25’i ilgili ilçe belediyesine, yüzde 25’i bakanlığın Dönüşüm Projeleri Özel Hesabına, yüzde 25’i Hazineye.

– Büyükşehir belediyesi olmayan illerde yüzde 40’ı imar planı değişikliğini onaylayan idareye, yüzde 30’u bakanlığın Dönüşüm Projeleri Özel Hesabına, yüzde 30’u Hazineye aktarılacak.

– Bakanlıkça onaylanan imar planı değişikliğinden kaynaklanan değer artışının yüzde 75’i bakanlığın Dönüşüm Projeleri Özel Hesabına, büyükşehir belediyesinin olduğu illerde yüzde 15’i büyükşehir belediyesine, yüzde 10’u ilgili ilçe belediyesine, büyükşehir belediyesi olmayan yerlerde ise Bakanlık payının dışındaki kalan değer artış payının tamamı plan değişikliğinin yapıldığı yerdeki ilgili idareye, imar planı değişikliğinin diğer genel bütçeli yetkili idarelerce onaylanması durumunda ise değer artış payının tamamı Hazine hesabına aktarılacaktır.

Riskli Alan ve Rezerv Yapı İlan Edilen Alanlarda Değer Artış Payı Alınmayacak,

Kentsel dönüşümde parsel bazlı dönüşüm yerine, ada bazlı dönüşümü teşvik etmek amacıyla, riskli alan ve rezerv yapı ilan edilen alanlarda değer artış payı alınmayacak.

Riskli yapı taşınmazlarında ise yürürlükteki planında belirtilen emsale esas inşaat alanının 1,5 katına kadar olan plan değişikliklerinde değer artış payı uygulanmayacak.

Kamu yatırım ve kamu mülkiyetindeki alanlarda ve mazbut vakıf mülkiyetindeki alanlarda da değer artış payı alınmayacaktır.

Getirilen düzenlemeden anlaşılacağı üzere, imar planı değişikliği nedeniyle arsaların değerinde meydana gelen artışa mali bir yükümlülük getirilerek oluşan değer artışının tamamı kamuya alınmak istenmektedir. Değer artışı üzerinden alınacak verginin merkezi ve yerel idare tarafından paylaşılması olumlu bir gelişmedir.

Devletin sadece arsalardaki değer artışı üzerinden bir pay alması söz konusu olup, binaların değerinde bir artış olması halinde bir pay alınması söz konusu değildir.

Değer artış payının sadece arsa sahiplerinin talebi üzerine imar planında değişiklik yapılması halinde alınacak olması, idarenin resen işlemleri neticesinde vatandaşın ekonomik açıdan mağdur edilmek istenmemesi şeklinde iyi niyetli olarak yorumlanabilir. Ancak idarenin re’sen yaptığı imar düzeltmelerinden kaynaklanan değer artışının kapsam dışı bırakılması, imar değişikliklerinin idare tarafından yapılmasını sağlamak adına arsa sahiplerinin baskısına yol açabilecektir. Bu nedenle düzenlemenin sağlıklı işleyebilmesi için her türlü değer artışını kapsayacak şekilde revize edilmesi yerinde olacaktır.

Ayrıca ilk defa imar planı uygulanan arsalardan DOP (Düzenleme Ortalık Payı) karşılığı %40’a kadar kesintiler yapılmaktadır. Bir de bunun üzerine imar planı değişikliği sonucu meydana gelen değer artışının tamamının devlet tarafından, arsa sahibinden istenmesi de aslında oldukça ağır bir rant vergisi alınmasına yol açmaktadır. Bunun yerine değer artış payının kapsamının genişletilerek meydana gelen değer artışının makul bir kısmının kamu tarafından alınması hakkaniyete daha uygun olacaktır diye düşünüyorum.

Tüm okuyucularıma sağlıklı günler dilerim.